Банки и ипотека

Стоит ли покупать квартиру осенью 2020 года при текущем курсе рубля

Дежавю: доллар по ₽79, евро— по ₽93. Да-да, в марте этого года уже такое наблюдали. Хотя в отличие от марта нефть на вполне нормальном уровне (около $42 за баррель). Но находятся другие причины— нестабильность в Белоруссии, отравившийся Навальный (угроза очередных санкций), вторая волна пандемии в западных странах (и продолжение внезапного роста первой волны у нас). Вообще, кажется, что на курс рубля может негативно повлиять любая причина.

Граждане при этом реагируют предсказуемо: несут свои кровные и покупают квартиры, в первую очередь— на рынке новостроек. Началась эта новейшая история еще в августе (с ₽73 до ₽75,5 за $1), который, по данным Росреестра, в Москве ознаменовался рекордным количеством зарегистрированных ДДУ в 2020 году— 7062 договора за месяц. В ажиотажном марте, для сравнения, было 6833. И есть все предпосылки для еще более впечатляющих итогов сентября.

Динамика роста ипотечных сделок с ДДУ подтверждает тезис о том, что «денег нет» у населения: в августе зарегистрировано рекордное количество сделок с привлечением кредитов— 4582, на 42% больше, чем в июле, и на 46% больше, чем в августе 2019-го. Исторически низкие ставки по ипотеке сделали свое дело, а угроза скорого завершения программы (изначально декларировалось с 1 ноября 2020 года, только на днях Марат Хуснуллин озвучил идею продления программы) вынудила поторопиться покупателей новостроек.

Что остается делать на таком рынке девелоперам? Очевидна одна стратегия— чтобы не продать на ажиотаже все по низким ценам, поднимать их, и таким образом регулировать спрос на квартиры в своих проектах. Неспроста по итогам августа можно по разным проектам увидеть повышение цен на 2–3%. В сентябреже давление покупателей усилилось, и рост средней цены по итогам месяца будет куда выше. Уже даже Владимир Путин обратил внимание и призвал нарастить объемы строительства и не допустить роста цен на жилье.

Как можно скорее компенсировать потери, вызванные пандемией, и заработать в итоге еще больше денег, чем планировалось изначально,— хорошая стратегия для застройщика. Самые прозорливые девелоперы оставляют наиболее ликвидные квартиры в запасе, сбывая на волне спроса свои, например, многокомнатные квартиры или квартиры, расположенные на невостребованных этажах. Запасже лучше продать в конце проекта или когда наступят трудные времена. Но это касается девелоперов, проекты которых уже на средних или высоких стадиях готовности.

Удивляют девелоперы, выходящие с заведомо завышенными ценниками на новые проекты. Ну хорошо, сейчас вы отторгуете небольшую долю квартир по высокой цене, а что потом? Ведь оснований резко повышать по мере роста строительной готовности в данном случае нет (первые полгода, на котловане, прогресс проекта неочевиден в отличие от более поздних стадий). И придется придумывать маркетинговые акции, снижая привлекательность проекта для частных (и не только) инвесторов. Но, так или иначе, пока объемы предложения практически по всем классам снижаются (по итогам августа— от 2% до 9% сократилось количество квартир в зависимости от класса), что стимулирует выводить девелоперов новые проекты с завышенными ожиданиями.

В ажиотаже самое плохое— это вымывание будущего спроса. То есть те покупатели, которые должны были прийти через три— шесть месяцев, а то и через год, пришли сегодня. И значит, мы их недосчитаемся через те самые три— шесть месяцев или год. А на фоне падения спроса… Об этом чуть ниже.

Чтоже делать в таких условиях покупателям? Главный риск для покупателей связан с тем, что сейчас он (возможно) приобретает по высокой цене, а после завершения ажиотажа цены могут существенно снизиться. На моей памяти такое было два раза— в 2009-м и в 2015-м (если говорить о ценах в рублях, про доллары лучше не вспоминать), и оба раза это было связано с катастрофическим падением экономики. Падение цен на жилье выглядит хорошо только для покупателей, сидящих на мешке с деньгами (желательно долларами или евро) и ждущих удобного момента, когда можно будет этот мешок поменять на квартиру. Но на деле любое падение цен вело к росту количества банкротств строительных компаний. Продажи по эскроу-схеме в данном случае попросту перенесли болевую точку в банки. Но они тоже, как показывает практика, могут банкротиться. В общем, лучше уж его не будет, этого падения цен. А если мешка денег нет, то придется брать в ипотеку. И тут второй риск для ждущих покупателей— завершение программы дешевой ипотеки. Исторически низкие ставки могут быть для кого-то последним шансом купить квартиру в новостройке. Не сегодня-завтра поднимут ключевую ставку (например, вследствие дальнейшего ослабления рубля), финансирование программы под 6,5% резко «подорожает» для государства, и в таких условиях ее точно продлевать надолго не станут.

В общем, если жилье вам действительно нужно, сильно затягивать в надежде на падение цен ябы не советовал. Еслиже ваши сбережения в долларах или евро, то спешка может обернуться, наоборот, некоторыми потерями. А вдруг рубль еще просядет и можно будет купить квартиру большей площади за туже сумму в долларах?

Читайте также Пандемия и обесценивание рубля: стоитли в кризис покупать жилье

Обавторах



Денис Бобков



Денис Бобков,
генеральный директор Аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются вразделе «Мнения», может несовпадать смнением редакции.

Поиск квартир
в новостройках
Сервис РБК Недвижимость

Подробнее

Источник: realty.rbc.ru

Похожие посты

Многодетные семьи подали более 100 тыс. заявок на погашение ипотеки

Director

Москва раздаст коворкингам до ₽1 млн для создания центров для бизнеса

Director

Сейм Латвии поддержал списание ипотеки, взятой до кризиса 2008 года

Director

Оставить комментарий

* С помощью этой формы вы соглашаетесь с хранением и обработкой ваших данных на этом сайте.

Этот сайт использует cookie для улучшения взаимодействия. Мы предполагаем, что Вы согласны с этим, но Вы можете отказаться, если хотите. Принять Читать далее