Банки и ипотека

Как изменятся инвестиции в недвижимость в ближайшие 20 лет

Эксперты рассказали, что произойдет с вложениями в жилье и как заработать на грядущих переменах

Фото: «РБК Конференции»

Способы инвестиций в недвижимость начали меняться. Стандартная схема «купил на стадии котлована— продал после ввода в эксплуатацию» стремительно устаревает, а в отдельных случаях теряет доходность. Какими будут новые методы инвестирования? Этот вопрос разобрала председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева и другие эксперты, принявшие участие в конференции РБК.

Как недвижимость превращают в ценные бумаги

«Мы находимся в самой интересной точке для предпринимателей: смене технологических пакетов. Изменения будут кардинальными»,— уверен профессор бизнес-практики Московской школы управления «Сколково» Алексей Комаров. И недвижимость— тот самый актив, способный перенести капитал из старой экономики в новую.

«В новой экономике недвижимость, которая строится сейчас, простоит 50, а может, и 100 лет. Другой вопрос, как она будет использоваться,— заявила сооснователь Kalinka Group Екатерина Румянцева.— Будетли недвижимость использоваться по подписке или произойдет токенизацияи она превратится в блокчейн».

Профессор бизнес-практики Московской школы управления «Сколково» Алексей Комаров
Профессор бизнес-практики Московской школы управления «Сколково» Алексей Комаров

(Фото: «РБК Конференции»)

Яркий пример превращения недвижимости в ценные бумаги— инвестиционные фонды. Один из таких фондов открыл крупный московский девелопер. Он вывел этот фонд на биржу и позволил всем желающим вложиться в развитие собственных проектов— будь то покупка земельного участка или финансирование строительства. По сути, девелопер предложил обычным людям стать соинвесторами строительного проекта в обмен на некий процент доходности.

«Компания продает ценные бумаги на будущий девелоперский проект,— объяснила механику процесса Екатерина Румянцева.— Они открыли венчурный фонд, который вкладывается в разные проекты— как собственные, так и те, что компания подбирает на рынке.

Возможно, они будут приглашать в этот венчурный фонд инвесторов с рынка или своих клиентов. Нуа на финальном этапе девелопер продает квартиры. Если они и дальше станут так развиваться, то в ближайшее время смогут запустить свой блокчейн».

В России подобные механизмы принято оформлять в виде закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). В США такая форма инвестиций называется REIT. Она позволяет человеку с минимальным объемом средств— которых может не хватать для покупки целой квартиры или дома— все равно инвестировать в недвижимость.

ЗПИФ необязательно привязан к жилым проектам. В техже Соединенных Штатах REIT часто работают с домами престарелых и больницами: подобные учреждения способны на постоянном уровне приносить доход. Вложения в такой фонд становятся все популярнее, а сам механизм убирает специфическое затруднение, связанное с недвижимостью: сложность продажи. При желании выйти из инвестиции в ЗПИФ или REIT можно куда быстрее, чем при продаже физической квартиры.

Сооснователь Kalinka Group Екатерина Румянцева
Сооснователь Kalinka Group Екатерина Румянцева

(Фото: «РБК Конференции»)

«По сути, это инвестиции в девелопмент от физического лица через ценные бумаги. Здесь можно вложиться не в квартиру, а разделить с девелопером его прибыль от реализации недвижимости»,— подытожила Румянцева.

Видеоверсия: как меняется бизнес в недвижимости



Для чего нужны консультанты в недвижимости

Впрочем, любителям вкладываться именно в квартиры тоже есть куда инвестировать. Для этого нужно найти недооцененный объект. Через 20 лет поиск таких объектов можно будет поручить искусственному интеллекту (ИИ), а пока достаточно положиться на консультантов.

«В первом квартале 2021 года три объекта недвижимости за первые две недели были по бронированиям реализованы на 80%— а потом девелопер отказался от своих слов. Сказал: «О, мы ошиблись!»— и вернул деньги людям. Теперь он будет выводить на рынок тотже объект по новой цене,— рассказала председатель совета директоров Kalinka Group.— Но не факт, что новая цена окажется востребованной и рыночной».

Впрочем, подобные отзывы предложения со стороны продавца— скорее, исключение, чем правило. И если не попасть в это исключение, инвестор сможет с выгодой для себя воспользоваться ситуацией. «Сейчас можно инвестировать, несмотря на эскроу, поскольку девелоперы промахиваются с ценой,— уверена Екатерина Румянцева.— Если ты лучше чувствуешь рынок недвижимости или у тебя есть консультант с рынка недвижимости, то вот эти щели и дыры в ценообразовании на новостройки можно увидеть.

Аналитики сейчас плохо считают цены в новых районах, которые только развиваются. Поэтому грамотным консультантам зайти на рынок новостроек все еще возможно».

Еслиже говорить не с точки зрения инвестора, который ищет объекты с заниженными ценами, а с точки зрения девелопера, то на помощь ему придут искусственный интеллект и сквозная аналитика, уверены в Kalinka Group. «Мало кто использует сегодня те технологии, которые доступны и лежат на поверхности,— констатировала Румянцева.— Из-за отсутствия нормальной аналитики некоторые девелоперы совершают ошибки в ценообразовании».

Избежать подобных просчетов могут помочь консультанты с узкой оценочной экспертизой. В Kalinka Group назвали это моделью open door. «Как только станет понятна реальная рыночная стоимость недвижимости, можно будет предлагать точный дисконт за срочный выкуп,— объяснила Румянцева выгоду от использования такого сервиса.— Это будет прорывная история— поэтому сейчас множество стартапов работают над тем, как в точности оценить объект недвижимости. Это уже происходит с помощью нейросети, которая изучает большой объем данных и на их основе вычисляет рыночную стоимость квартиры».

Заменитли искусственный интеллект риелтора

Та самая цифровизация, которая позволяет точнее просчитывать цены, приведет к исчезновению целых пластов рынка недвижимости, уверены эксперты. По их мнению, первыми станут риелторы.

«В скором будущем искусственный интеллект позволит сделать идеальное сочетание запроса и объекта без участия риелтора,— заявила Екатерина Румянцева.— Сейчас работают интересные технологические решения, когда искусственный интеллект понимает, что существует 28 типированных психотипов личности и что конкретно этому человеку будет правильно подобрать вот такой тип недвижимости. Тот, что лучше ему подойдет на основании психотипа».

«В том виде, в котором есть строительство сейчас, его не будет. И риелторских агентств в современном виде тоже не будет,— поддержал коллегу основатель инвестиционно-строительной компании А+ Capital Роман Смолевский.— Наши дети будут слушать сказки про людей, которые когда-то давно продавали информацию за 3–5% комиссии.

Основатель инвестиционно-строительной компании А+ Capital Роман Смолевский (справа)
Основатель инвестиционно-строительной компании А+ Capital Роман Смолевский (справа)

(Фото: «РБК Конференции»)

Токенизация запустит опасные процессы для тех компаний, которые этого не понимают. Ты больше не сможешь держать информацию у себя и торговать тем, что знаешь больше, чем кто-то другой. Любой человек в любой точке мира сможет зайти и посмотреть всю правдивую информацию о любом объекте недвижимости. Это называется digital twin— цифровой двойник.

Он получит информацию с датчиков, вмонтированных в стену, — например, об уровне нагрузки бетона. Еслинедвижимость коммерческая, то можно будет получить информацию о том, сколько человек в будний день проходит мимо этого магазина. А заодно и аналитику с прогнозами: сколько людей приедет в этот город или район, сколько людей здесь родится и так далее. И на основании данных платформы, которая работает на искусственном интеллекте, человек примет решение».

Куда инвестировать в XXI веке

Новая реальность диктует новые подходы. Для 1991 года агентства недвижимости были подлинным венчуром— то есть высокорисковой инвестицией, которая может кратно окупиться. На сегодняшний день это ультраконсервативная инвестиция. Предугадать, какие сегменты взлетят, — работа консультантов из Kalinka Group и подобных компаний.

Фото: «РБК Конференции»

Фото: «РБК Конференции»

Как войти в подобные проекты на ранней стадии? Смотреть на недвижимость в разных странах, рекомендуют в Kalinka Group. «Инвестиции в недвижимость в одной стране— неблагодарное дело,— уверена Екатерина Румянцева.— Любая курсовая разница может съесть всю твою доходность. Если хочется инвестировать в недвижимость, ябы смотрела на паевые фонды и ценные бумаги, которые в той или иной степени привязаны к недвижимости. И лучше в международные.

К примеру, в США есть платформа, которая показывает историю девелопера с точки зрения инвестиций. В России девелоперы скрывают, сколько они инвестировали и сколько заработали. Но деваться некуда: рынок станет прозрачным. Очевидно, что в цифровом мире никакая информация оставаться скрытой не может».

РБК Сервис
База новостроек
без рекламы

Выбрать квартиру

Источник: realty.rbc.ru

Похожие посты

Набиуллина отметила необходимость вовремя остановить льготную ипотеку

Director

ЦБ повысил ключевую ставку до 5%. Насколько теперь подорожает ипотека

Director

Что ждет рынок недвижимости Белоруссии: падение цен и отток айтишников

Director

Оставить комментарий

* С помощью этой формы вы соглашаетесь с хранением и обработкой ваших данных на этом сайте.

Этот сайт использует cookie для улучшения взаимодействия. Мы предполагаем, что Вы согласны с этим, но Вы можете отказаться, если хотите. Принять Читать далее