Жилая недвижимость

Искусственный интеллект вычислил районы Москвы с завышенной ценой жилья

Завышение зафиксировано на трети столичных территорий — в среднем на 10–15% по сравнению с рыночными показателями

Окрестности станции метро «Тульская» в Москве

В 2020 году цены на жилую недвижимость в Москве увеличились в среднем на 15–20%. Эксперты рынка недвижимости и чиновники называют несколько главных причин серьезного удорожания. Среди них— действие льготной ипотеки, валютные колебания и снижение ставок по депозитам, из-за которых люди стали инвестировать в недвижимость. Как следствиеповысился спрос на жилье, сократилось предложение и выросли цены.

Не последнюю роль в появлении большого числа необоснованно дорогих квартир играют девелоперы, которые осознанно сдерживают старт продаж квартир в новых корпусах и проектах, считают в компания Realiste (оценивает и покупает жилую недвижимость онлайн и специализируется на технологии Shiva AI). Компания, опираясь на данные искусственного интеллекта, вычислила районы Москвы и ближайшего Подмосковья, где цены на жилую недвижимость завышены (исследование есть у редакции).

Как проводилось исследование

В исследование вошло 89 локаций Москвы и ближайшего Подмосковья. Районирование провели не по муниципальной принадлежности, а по транспортной доступности и однородности района, что делает его отдельным кластером с точки зрения потенциальных покупателей недвижимости.

Искусственный интеллект (AI) проанализировал параметры, из которых формируется цена недвижимости: сам район, его удаленность от центра города, развитость инфраструктуры, негативные факторы (например, шумная дорога рядом), состояние объектов недвижимости и т.д. Исходя из этого, AI сравнил цены и объем предложения на первичном и вторичном рынках в разных районах Москвы и области.

Затем AI оценил схожие по ценам и числу предложений районы до и после резкого скачка стоимости недвижимости (в качестве рубежа был выбран сентябрь 2020 года— месяц, с которого многие столичные девелоперы фиксировали рекордные объемы продаж). В результате алгоритмам удалось определить локации, где цены выросли значительно и необоснованно: не за счет увеличения спроса, а из-за создания искусственной нехватки предложения.

В случаяхкогда число предложений в районе оказывалось значительно меньше, чем год назад, искусственный интеллект рассчитывал справедливую цену 1 кв. м, исходя из стоимости схожих по параметрам предложений в других локациях. Исследование показало, что большинство районов, где преобладает первичное предложение, выдают превышение цены относительно справедливого уровня. «Необоснованно завышенная цена чаще встречается там, где объем первичного предложения составляет от 40% рынка»,— отмечается в документе.

Районы с завышенными ценами

В Realiste пришли к выводу, что цены на жилье завышены в трети анализируемых районов— в среднем на 10–15% по сравнению с рыночными показателями. По мнению экспертов компании, это связано с тем, что объем предложения в данных районах определяют девелоперы, которые не выводят в продажу часть предложения, искусственно создавая дефицит.

Лидером по завышению цен на жилье оказался район у станции метро «Тульская». По подсчетам Realiste, средняя цена 1 кв. м здесь составляет 379,5 тыс. руб., что на 15% выше среднерыночной. На втором месте— Ломоносовский проспект с ценой «квадрата» 511,3 тыс. руб. Эта цифра, по оценке компании, завышена на 13%. На третьей строчке— район Матвеевское. Стоимость 1 кв. м здесь составляет 455,7 тыс. руб., это на 11% выше справедливой стоимости. В пятерку также попали Крылатский и Пресненский районы, где стоимость «квадрата» была оценена в 347,5 тыс. и 547 тыс. руб. соответственно. Оба показателя на 10% выше справедливой цены.

Обоснованные цены

В большинстве районов с достаточным объемом предложения искусственный интеллект счел обоснованной стоимость жилья. Это в основном районы Новой Москвы и другие локации, которые долгое время оставались недооцененными из-за плохой транспортной доступности. Некоторые локации повысили свой статус за счет открытия станций метро. Другие стали более востребованными, даже несмотря на транспортные проблемы, в связи с трендом на дистанционную работу— как правило, это сложившиеся тихие районы с хорошей инфраструктурой.

К таким районам искусственный интеллект отнес Люберцы (160,1 тыс. руб. за 1 кв. м), Марьино-Братиславский (194 тыс. руб.), Бульвар Рокоссовского (267,7 тыс. руб.) и Дмитровский район (294 тыс. руб.). С полной картой районов и стоимостью жилья по данным Realiste можно ознакомиться здесь.

В компании отмечают, что темпы роста цен на жилую недвижимость в Москве замедлились. В апреле цена квадратного метра столичного жилья увеличилась, по данным Realiste, на 1,2–1,3%. В среднем 1 кв. м жилой недвижимости в границах Старой Москвы оценивается в 215 тыс. руб., в Новой Москве— 178 тыс. руб., а в Подмосковье— в 115 тыс. руб.

Читайте также

  • Искусственный интеллект вычислил цены на жилье в Подмосковье через 10 лет
  • Когда в Москве перестанет дорожать жилье— опрос экспертов
  • Искусственный интеллект вычислил цены на жилье в Москве через 10 лет

Источник: realty.rbc.ru

Похожие посты

В Новой Москве за год построили свыше 400 тыс. кв. м частного жилья

Director

Определена тройка лидеров среди девелоперов России по объему ввода жилья

Director

Как не попасть на недобросовестного риелтора: 7 правил

Director

Оставить комментарий

* С помощью этой формы вы соглашаетесь с хранением и обработкой ваших данных на этом сайте.

Этот сайт использует cookie для улучшения взаимодействия. Мы предполагаем, что Вы согласны с этим, но Вы можете отказаться, если хотите. Принять Читать далее