Жилая недвижимость

Элитное жилье в Москве за пределами ЦАО: обзор

Из-за нехватки площадок в центре премиальные застройщики активно осваивают локации за пределами ЦАО. Разбираемся вместе с экспертами, какие районы сейчас активнее всего застраиваются высокобюджетными проектами

Вид на район Дорогомилово в Москве

Ценообразование на рынке жилья всегда прямо зависит от местоположения. Но в Москве принцип «чем центральнее, тем дороже» перестал быть универсальным, считают опрошенные «РБК-Недвижимостью» участники рынка.

Дефицит ликвидных площадок для строительства жилья в Москве заставляет застройщиков искать все новые способы вести в городе профильный бизнес. Освоение промзон, повышение высотности, застройка Новой Москвы и пригородов, появление формата апартаментов— все это следствие нехватки участков в центральных районах города. Земля в ЦАО в особенном дефиците, поэтому в последнее десятилетие рынок элитного жилья Москвы постепенно «децентрализуется».

Проекты премиум- и элитного сегмента выходят за пределы центра и даже Третьего транспортного кольца, говорит управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. По ее словам, есть и тренд на размывание границ между сегментами. Он заключается как в появлении проектов со свойственными для более дорогого жилья характеристиками, так и в противоречиях между локационным классом и классом продукта, объясняет эксперт.

Где за пределами центра больше всего премиального жилья

Аналитики Kalinka Group называют географическую экспансию трендом 2021 года на элитном рынке столицы и фиксируют вхождение района Дорогомилово (Западный АО) в тройку элитных локаций города по объемам спроса и предложения. Тренд подтверждают и в компании Knight Frank. «Дорогомилово— лидер в структуре распределения премиального предложения, в границах района сосредоточено 31% всех лотов на первичном рынке премиум-класса. Лоты представлены в трех крупных премиальных комплексах: «Поклонная, 9», Victory Park Residences и «Бадаевский»,— говорит директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.

«Покупатели при выборе элитной недвижимости чаще всего обращают внимание на следующие локации за пределами центра: район Дорогомилово, территория вдоль Кутузовского проспекта, Раменки и Академический район. Последние годы благодаря активной застройке растут спрос и цены в Беговом районе»,— отмечает директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России Анатолий Довгань.

Топ-10 районов за пределами ЦАО по ценам на жилье

В компании Est-a-Tet составили для «РБК-Недвижимости» рейтинг десяти самых дорогих столичных районов за пределами центра города. Лидер рейтинга— Дорогомилово, где средняя стоимость первичного «квадрата» составляет, по данным компании, 717,7 тыс. руб. Второе место— у района Аэропорт (524,1 тыс. руб.), третье занимает Гагаринский (508,4 тыс. руб.). В остальных локациях из топ-10 средняя стоимость квадратного метра не поднимается выше планки в полмиллиона рублей.

Районы за пределами ЦАО с максимальной стоимостью жилья в новостройках, на вторичном рынке и в аренду, апрель 2021 года

Район

Средняя стоимость 1 кв. м в новостройках, апрель 2021 года, тыс. руб.

Средняя стоимость вторичной квартиры, апрель 2021 года, млн руб.

Средняя ставка аренды однокомнатной квартиры, апрель 2021 года, тыс. руб. в месяц

Дорогомилово
717,7
16,9
56,2

Аэропорт
524,1
11,2
49,7

Гагаринский
508,4
15,0
48,5

Раменки
454,9
15,9
52,4

Филевский Парк
452,6
13,6
53,4

Сокол
436,4
9,4
37,4

Хорошевский
410,3
14,7
58,3

Даниловский
373,0
13,3
52,3

Хорошево-Мневники
366,3
13,6
44,8

Беговой
365,2
16,0
70,7

Данные: Est-a-Tet

Дорогомилово лидирует среди нецентральных локаций и по стоимости вторичного жилья, отмечают в Est-a-Tet. Средняя стоимость квартиры на вторичном рынке здесь составляет 16,9 млн руб. Второе место по этому показателю— у Бегового района (16 млн руб.), в первую пятерку также входят:

  • Раменки (15,9 млн);
  • Гагаринский (15 млн);
  • Хорошевский (14,7 млн).

Средняя стоимость аренды жилья в Дорогомиловском районе— 56,2 тыс. руб. в месяц. Это третий результат среди районов за пределами ЦАО, лидирует по этому показателю Беговой район с 70 тыс. руб. за среднюю однушку в месяц. Второе место— у Хорошевского района, средняя месячная ставка здесь составляет 58,3 тыс. руб.

В Savills отмечают, что на рынке аренды столичного элитного жилья есть сформировавшиеся «анклавы» за пределами центра, которые традиционно пользуются спросом. Самый дорогой из них— локация на стыке районов Крылатское и Кунцево, элитные квартиры там сейчас сдаются в среднем за 266 тыс. руб. в месяц. В топ-5 также входят Ленинградский проспект (260 тыс. руб.), Кутузовский проспект (222 тыс. руб.), Раменки (222 тыс. руб.) и Ленинский проспект (215 тыс. руб.).

Какие премиальные новостройки продаются вне границ столичного центра

Совокупный объем предложения новостроек в районах из топ-10 составляет, по оценке Est-a-Tet, порядка 500 тыс. кв. м. Лидируют по объему предложения Даниловский район (120,8 тыс. кв. м), Филевский парк (100,4 тыс. кв. м) и Раменки (94,2 тыс. кв. м). Меньше всего сейчас строят в Гагаринском (0,5 тыс. кв. м) и на Соколе (2,1 тыс. кв. м).

Предложение премиальных и элитных новостроек в районах за пределами ЦАО
Предложение премиальных и элитных новостроек в районах за пределами ЦАО

(Фото: Аналитический центр Est-a-Tet)

По статистике риелторов, за пределами центра сейчас реализуется 18 высокобюджетных проектов, которые недавно (год-полтора назад) введены в эксплуатацию или находятся на стадии активного строительства. Элитных из них только два: «Вишневый сад» и «Снегири Эко», оба находятся в Раменках. Остальные относятся к премиальному сегменту, больше всего таких проектов в Дорогомилово— это ЖК «Бадаевский», Victory Park Residence, «Поклонная», «Кутузовский». К нецентральным премиальным ЖК также относятся:

  • «Суббота» (Беговой);
  • «Берег столицы» (Хорошево-Мневники);
  • «Остров» (Хорошево-Мневники);
  • «Врубеля, 4» (Сокол);
  • «Данилов дом» (Донской);
  • «Долина Сетунь» (Раменки);
  • «Река» (Раменки);
  • Hide (Раменки);
  • «Композиция 24» (Даниловский);
  • Spires (Очаково-Матвеевское);
  • Tweed Park (Покровское-Стрешнево);
  • Hill 8 (Останкинский).

«Вне пределов ЦАО стоит отметить два готовящихся к выходу проекта: ЖК на Кутузовском проезде, вл. 16, в Дорогомилово и в Слободском переулке, вл. 6, в Лефортово»,— добавляет Надежда Коркка. По словам директора департамента консалтинга и аналитики Kalinka Group Александра Шибаева, премиальные очереди запланированы в составе ЖК Sydney City (Хорошевский район), а также в ЖК Alia и «Тушино 2018» в районе Тушино.

Тренд продолжается. Кто следующий?

Тренд на «децентрализацию» сохранится, уверены участники рынка,— из-за нехватки площадок девелоперам поневоле придется продолжать экспансию за пределы ЦАО. «Вне центра наиболее перспективны и интересны для проектов премиум-класса локации рядом с рекреационными зонами и на побережье Москвы-реки, а также локации вдоль крупных проспектов»,— считает Анатолий Довгань.

Помимо Западного округа, для развития премиальных проектов интереснее всего примыкающие к нему Юго-Западный и Северо-Западный АО, отмечает Надежда Коркка. «До недавнего времени в ЮЗАО почти не реализовывались крупные высокобюджетные девелоперские проектыза исключением комплексной реконструкции квартала 38А Обручевского района,— говорит она.— Но в 2020–2021 годы на рынок вышли сразу несколько интересных ЖК бизнес-класса: Ever, «Архитектор» и «AFI Park Воронцовский». С учетом потенциала локации (транспортная доступность, обеспеченность инфраструктурой, наличие зеленых зон) вполне вероятно, что через несколько лет серьезная доля жилья премиум-класса будет строиться на юго-западе». На северо-западе, по мнению эксперта, для застройщиков премиального сегмента интересна в первую очередь Мневниковская пойма, где уже появилось предложение в верхнем ценовом сегменте. «Сегодня для премиального сегмента важно не столько расположение в центре, сколько уникальные природные характеристики локации и инфраструктурные составляющие»,— заключает Александр Шибаев.

Читайте также:

  • Ближе к звездам: как выглядят самые высокие пентхаусы Москвы
  • Стоимость 100 самых дорогих квартир Москвы снизилась до $1 млрд
  • Москва поставила исторический рекорд по сделкам с элитным жильем

Источник: realty.rbc.ru

Похожие посты

Эксперты назвали российские курорты — лидеры по удорожанию аренды жилья

Director

Минстрой продлил принятие заявок на программу «Стимул» на месяц

Director

РБК Недвижимость

Director

Оставить комментарий

* С помощью этой формы вы соглашаетесь с хранением и обработкой ваших данных на этом сайте.

Этот сайт использует cookie для улучшения взаимодействия. Мы предполагаем, что Вы согласны с этим, но Вы можете отказаться, если хотите. Принять Читать далее