Банки и ипотека

Дмитрий Зиканов (TEKTA Group): «Мы идеологически поменяли нашу стратегию»

На каких проектах сейчас сконцентрирована компания и как пережила режим самоизоляции 2020 года — в интервью «РБК-Недвижимости» рассказал генеральный директор TEKTA Group Дмитрий Зиканов

Генеральный директор TEKTA Group Дмитрий Зиканов

— Начнем с актуального. Недавно СМИ сообщили о покупке TEKTA Group строящегося ЖК Cherry City (два 42-этажных корпуса на Большой Черемушкинской улице.— Прим. ред.). Расскажите о статусе сделки.

— Сделка закрыта, это состоявшийся факт. Данная площадка в настоящий момент наша.

— Будетели вносить изменения в проект?

— Концептуально— нет. Мы будем вносить только некоторые изменения, которые касаются дизайна внутренних входных групп и благоустройства. Эти незначительные перемены не повлияют на скорость реализации проекта.

— А название Cherry City останется?

— Нет. Жилой комплекс будет называться Eniteo. Это латинское слово, значение которого— «отличиться», «блистать». На наш взгляд, это достаточно амбициозное название, которое вполне будет отражать статус этого проекта и нашу идею, которую мы хотим вложить в него.

Мы строим объект для нового поколения людей— ценителей настоящего качества, технологичности и современных форматов жилья. Это интеллигентные люди, осознающие ценность такого объекта, которым важно получить весь спектр качества девелоперского проекта, в том числе локацию, инфраструктуру, а не только громкое имя архитектора.

— Можетели вы раскрыть объем инвестиций в проект?

— Ориентировочный бюджет инвестиций— порядка 10 млрд руб. Это все, включая и приобретение, и строительные затраты, и т.д.

— Когда начнете продажи?

— Продажи начнем в середине октября 2020 года, а строительство— с 1 сентября. Мы в проект входили из соображений, что у него очень высокая степень готовности, он соответствует нашему уровню запросов к качеству продукта. Во многом поэтому корректировки по проекту будут несущественными.

— Поговорим о недвижимости в целом. Как вы оцениваете состояние рынка новостроек Москвы на лето 2020 года? Спрос восстановлен?

— В марте, когда начинался кризисный период, прогнозы были более пессимистичными (режим самоизоляции, приостановка строительных работ.— Прим. ред.). Но по итогу все оказалось не так плохо. Если падение продаж и было зафиксировано в апреле, то май и июнь, по сути, компенсировали квартальное выполнение планов. И сегодня с точки зрения продаж у нас ситуация лучше, чем мы могли ожидать. По всем проектам.

Конечно, в такие моменты все зависит от состояния конкретных проектов: в какой фазе они находятся, что это за продукт, в каком сегменте, какого качества и какой стадии готовности. У нас в портфеле оказались проекты, которые практически не были подвержены каким-то существенным колебаниям.

— Естьли какой-то рыночный прогноз на осень? Чего вы ждете?

— Каких-то экстравагантных рыночных колебаний мы не ожидаем. По крайней мере в том сегменте и регионе, в котором работаем.

— В Москве стройка останавливалась весной на полтора месяца. Удастся нагнать эти темпы строительства или будете переносить сроки? Ведь такая возможность у строителей есть.

— У строителей действительно есть возможность переноса сроков сдачи объектов в эксплуатацию из-за форс-мажорных обстоятельств, наступивших весной 2020 года. И мы моглибы месяц-полтора прибавить к сдаче ввода. Но почти по всем нашим проектам этот срок отставания мы нагоним. Например, как и планировали ранее, сдадим проект Big Time в четвертом квартале 2020 года.

— А что касается продаж— их останавливали, как некоторые на рынке?

— Мы их не останавливали. Были технические сложности, связанные с физической возможностью осуществлять сделки. Но в итоге все интересанты к нам вернулись, как только эта физическая возможность появилась: доехать до нас, доехать до банка.

Все сотрудники перешли на работу в онлайне, работали непрерывно, включая офис продаж. Они были на таком, в общем-то, военном положении в течение двух с половиной месяцев. И проявляли нехарактерные для себя виды активности: сделки были в самые трудные времена.

Надо сказать, что у нас есть собственная структура, которая занимается продажами. И мы умышленно не передали ее функцию на аутсорс, умышленно оставили ее у себя, потому что именно в «неровные» времена наличие собственного отдела продаж наиболее влияет на результат. Когда все стабильно, все «ровно»,— продажи можно отдать на аутсорс.

— Онлайн-продажи недвижимости— это будущее рынка или они останутся в 2020 году?

— Найдутли полностью дистанционные продажи недвижимости какое-то место в будущем? Пока, конечно, нет. Ведь люди не могут испытать эмоции онлайн, им нужно погрузиться в атмосферу конкретного объекта. А для недвижимости это важно. Многие исследования показали, что при покупке, кроме цены, расположения, каких-то других параметров, очень важно, какие у человека возникли эмоции при изучении вопроса. Покупатель должен приехать на место, посмотреть по сторонам, пообщаться с менеджерами по продажам. Эмоции— вот главный мотив, а не онлайн-удобство сделки.

— Пандемия— это, безусловно, главный вызов 2020 года. Но еще один вызов для строителей— реформа долевого строительства, которая началась в 2019 году. Как компания относится к проектному финансированию?

— TEKTA Group хорошо относится к проектному финансированию— мы им активно пользуемся, у нас очень комфортные и эффективные отношения с банками. Более того, как показала практика предыдущих месяцев, снижение зависимости застройщиков от объемов продаж крайне важно в период кризисных явлений на рынке.

— Критики этой реформы говорили о том, что у девелоперов снизится маржинальность бизнеса. По факту это так?

— Я, более того, и сам так думал. Но по факту происходит следующее: маржинальность девелоперского бизнеса зависит от продукта и от темпов продаж. Если они, допустим, среднерыночные, то накопление денег на покупательских эскроу-счетах происходит в нормальном режиме. Это значит, что итоговая долговая процентная нагрузка платежей в банк по проектному финансированию сравнима с ситуацией, когда девелопер брал «обычный» кредит, одновременно получал деньги с дольщиков, закрывал кредит, а потом достраивал свой проект. Если продажи ноль, а проектное финансирование вы выбираете до конца, то, конечно, процентная нагрузка получается большой. Так что все зависит от самого девелопера, а не от реформы.

— Еще одной угрозой для рынка называли укрупнение девелоперских компаний. Вы видите эту тенденцию?

— Укрупнение рынка происходит в принципе, а не только из-за перехода на эскроу-счета. К томуже этот вопрос касается не только девелопмента— он остро стоит во многих отраслях.

Конечно, девелоперским компаниям с одним проектом в портфеле достаточно сложно получить условия проектного финансирования. Банки смотрят на небольших девелоперов с особым пристрастием, экономика для них становится тяжелой. В этом смысле крупным компаниям легче получить хорошие банковские условия.

— Что случится, если на рынке останутся только крупные компании и их будет не так много, как раньше?

— Что значит «не так много»? Это сколько? Двадцать компаний— это много или мало? Никто не ответит. С другой стороны, нужно понимать, что компании, которые ведут только один девелоперский проект,— это всегда риск, им сложно наращивать свои компетенции. Компания, которая ведет большое количество проектов, эти компетенции наращивает всегда. Значит, и качество продукта у большой компании будет выше. Поэтому какой-то угрозы мы пока в этом не видим.

— А у вас весь портфель проектов под эскроу?

— У нас только один проект, который мы вводим в эксплуатацию в этом году, не по эскроу. Остальные проекты реализуем через проектное финансирование.

— В какой-то момент TEKTA Group решила уйти с рынка Подмосковья. Почему?

— Маржинальность была недостаточной. И вообще, это немного разный бизнес— строить в Подмосковье и строить в Москве. Мы идеологически поменяли нашу стратегию. Не только локацию, но и сегмент, в котором сегодня работаем. Требования к продукту, нашу внутреннюю бизнес-структуру, бизнес-подходы— все поменяли радикально за последние полтора года.

— В чем ключевые различия этих двух рынков?

— Компания всегда пыталась поддерживать маржинальность на высоком уровне. Работая в Подмосковье, мы все строили своими силами. В компании был свой генподрядчик, свой проектировщик, свой бэк-офис… в общем, мы создавали собственную вертикально интегрированную структуру и больше походили на строительную компанию. Эффективность у такого подхода, как показало время, была спорной, и в какой-то момент мы поменяли стратегию. Мы не просто сказали, что теперь работаем только в Москве. Теперь работаем в сегменте, который сильно «заморочен» на качестве продукта. Это классы бизнес, бизнес+ и выше.

Сейчас мы уходим от внутренней, так сказать, масштабности. Привлекаем на аутсорсе лучшие в своих компетенциях компании, а сами становимся больше девелоперской компанией. По сути, уже в нее превратились.

— Но в Подмосковье рынок был уже понятен для вас, у компании были реализованы знаковые проекты. А тут вы пришли на новый рынок…

— Пришли. И успешно пришли. Зайдите на наш сайт и посмотрите на проекты, которые мы реализуем. Это уже совсем другая компания. С другими проектами, с другими подходами.

— Что касается московского рынка недвижимости, формируетели вы здесь земельный банк? Покупаете площадки?

— Мы постоянно этим занимаемся, у нас есть план по приобретению площадок. Просто так скупать поля— это не наша стратегия, у нас нет задачи собрать сколько-то миллионов метров за столько-то лет. Мы очень аккуратно подбираем площадки, которые подходят нам по духу, по нашим компетенциям, по запросам рынка. Подбор площадок— это перманентный процесс.

— Какие площадки вас интересуют? По размеру, локации?

— Если говорить про очень большие проекты и площадки, освоение которых рассчитано на десятилетие,— наверное, в меньшей степени. Одновременно с этим мы не рассматриваем совсем маленькие площадки, потому что это неэффективно с точки зрения распределения ресурсов. Мы смотрим на площадки, которые подходят под тот сегмент, в котором мы строим.

— Чувствуетсяли нехватка земельных участков под качественный девелопмент в Москве?

— Скажу так: подходящий участок под себя найти в Москве нелегко, но нам пока это удавалось. Нехватка будет чувствоваться всегда, но с течением времени меняются и рынок, и условия. Сейчас активно развиваются промзоны, территории отдельных предприятий, которые уже не работают, и т.д.

Вообще, девелоперский бизнес сам по себе— очень сложный и интересный. В нем нельзя унифицировать многие процессы. Каждый раз у тебя набор из 20 факторов, которые так или иначе могут влиять на твой бизнес: и позитивно, и негативно.

— Планируете выходить на новые регионы? Или Москва навсегда?

— Никогда не говори «никогда». Но на сегодня планов на регионы нет.

— Это все связано с маржинальностью, которой не было даже в Подмосковье?

— Действительно, в регионах маржинальность врядли выше, чем в Подмосковье. Но это, скорее, другой вид бизнеса, который требует своего подхода. Наши московские компетенции нельзя напрямую скопировать и мультиплицировать в регионах. Не получится. Там другие потребители, другой спрос, другие цены, другие ограничения. Это другой продукт, который живет по другим законам.

— Если говорить про регионы, в 2019 году на московский рынок пришло очень много региональных девелоперов, которые активно скупали текущие девелоперские проекты и площадки под строительство. Не пугает такая конкуренция?

— Чем?

— Пришли «молодые и голодные».

— Вы погорячились: пришли, на мой взгляд, не очень молодые и выглядящие не сильно голодными. Нет, мы конкуренции вообще не боимся. Мы рассчитываем на собственные силы и собственные компетенции.

— Почему ваша компания не участвует в программе реновации?

— Мыбы с удовольствием, только как? Мыже не строители. У нас нет собственных домостроительных комбинатов, строительных мощностей. Поэтому непонятно, в качестве кого мы моглибы поучаствовать в этой городской программе.

— Как смена направления развития компании влияет на ее финансовые показатели?

— Они улучшаются. Это можно сказать однозначно. Каких-то конкретных финансовых показателей я раскрывать не буду, но то, что они сильно отличаются от тех, которые были несколько лет назад,— это факт.

— Блок вопросов про другие проекты. Когда ожидается старт продаж проекта TEKTA Group на улице Обручева?

— Мы предполагаем начать активную фазу этого проекта, включая старт продаж, в феврале 2021 года. Сейчас проект на Обручева находится в активной фазе проектирования. Рассчитываем получить разрешение на строительство в конце этого года— начале следующего. Концепция очень интересная и красивая.

— Можете подробнее рассказать о статусе сделки по покупке земли рядом с проектом Big Time?

— К сожалению, пока не могу дать конкретного ответа. Мы в процессе общения с собственником, посмотрим.

Источник: realty.rbc.ru

Похожие посты

Подешевеет ли ипотека в 2021 году

Director

«Уйти от ответственности не получится»: 6 вопросов о брачном договоре

Director

Власти предупредили ипотечников Подмосковья о новой мошеннической угрозе

Director

Оставить комментарий

* С помощью этой формы вы соглашаетесь с хранением и обработкой ваших данных на этом сайте.

Этот сайт использует cookie для улучшения взаимодействия. Мы предполагаем, что Вы согласны с этим, но Вы можете отказаться, если хотите. Принять Читать далее